In prima approssimazione possiamo dire che la scelta dell’amministratore è riconducibile all’articolo 71bis del codice civile (disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitori) che prevede
possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro che:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Linee guida da seguire
I requisiti professionali sono importanti. Per legge gli amministratori di condominio devono avere come minimo un diploma di scuola superiore ma non solo, devono possedere anche un attestato che dimostri l’avvenuta frequenza di un corso di base per l’abilitazione e dei corsi annuali di aggiornamento che, ancora una volta per obbligo di legge, l’amministratore deve seguire. Ultimo, ma non meno importante, chi vuole amministrare uno stabile non deve avere alle spalle alcuna condanna penale ne tantomeno deve risultare protestato.
Amministratori certificati. Secondo quanto stabilito dalla legge 4/2013, le associazioni sono autorizzate a rilasciare una certificazione che attesti il possesso dei requisiti professionali necessari da parte dell’amministratore. L’associazione è legalmente responsabile di questa certificazione che deve essere prodotta dall’interessato ai condòmini assieme all’atto della nomina.
Non scegliete solo perché è il più economico. A volte si ritiene che l’amministratore più economico sia il miglior modo per risparmiare sulle spese del condominio, ma quasi sempre non è così, infatti il capitolo di spesa relativo all’amministrazione generalmente non è tra le voci più esose di un bilancio condominiale. Pertanto risulta evidente che una richiesta di onorario troppo bassa non sempre è la migliore, anzi, può nascondere delle grosse insidie, come l’impreparazione tecnica dell’amministratore, il quale farà più danni che altro.
L’amministratore di condominio non deve avere relazioni privilegiate con alcune ditte, se non per piccoli lavori o interventi urgenti: un buon amministratore invita i condòmini a portare preventivi e li guida, durante l’assemblea condominiale, nella scelta della ditta o del professionista. Un eventuale rifiuto dell’amministratore desterebbe sospetto in quanto egli potrebbe avere un interesse personale nello scegliere imprese esterne.
Un amministratore si reca personalmente e con cadenza periodica presso il condominio per effettuare sopralluoghi.
L’amministratore comunica la propria reperibilitàtelefonica, l’orario di ricevimento, l’organizzazione di sostituzione nelle assenze. Principalmente in caso di emergenza, i condòmini devono poter fare affidamento su una persona fidata e reperibile 24 ore su 24, 365 giorni l’anno.
Alla scadenza del mandato, l’amministratore deve richiedere una riconferma formale dell’incarico, convocando l’assemblea dei condòmini, consentendo ai condòmini di esaminare e valutare l’argomento.
Un team di specialisti. La professione dell’amministratore di condominio diventa ogni giorno più complicata; per questo motivo non solo è fondamentale che abbia conoscenze, perlomeno di base, di ambito legale, fiscale e costruttivo, ma anche che si faccia affiancare da professionisti validi in modo da dare assistenza tempestiva e qualificata al condominio per le molte necessità che possono insorgere nel tempo.
Un manager a servizio dell’assemblea. Questo punto è strettamente legato al precedente; vista la complessità di argomenti e situazioni che l’amministratore condominiale è chiamato a gestire, è necessario che sia preparato non solo da un punto di vista normativo, ma anche gestionale; proprio come si richiede ad un bravo manager aziendale. Insomma, amministratore di nome e di fatto e, aggiungo, anche un po’ psicologo.
L’importanza di essere associati non basta. Se avete letto fino a qui, vi sarà ormai chiaro quale sia l’importanza delle associazioni di categoria nella formazione della figura professionale dell’amministratore di condominio, ma anche nella verifica constante del mantenimento dei requisiti. Da qui il valore aggiunto che un amministratore di condominio iscritto ad un’associazione può dare ai condòmini e la richiesta fatta al ministero della Giustizia affinché formalizzi la creazione di un regolamento e di un protocollo che dia indicazioni chiare proprio in merito alla formazione professionale degli amministratori di condominio. Tuttavia oltre a guardare se un amministratore è iscritto ad una associazione di categoria, valutate anche il suo curriculum e le sue competenze prima della iscrizione ad un’ associazione.
Targa e rintracciabilità. Da qualche anno è obbligatorio per legge che, subito dopo la nomina, l’amministratore di condominio apponga all’esterno dello stabile una targa con il suo nome e cognome ed i recapiti a cui può essere sempre rintracciato; tanto dagli inquilini del condominio quanto dagli esterni che dovessero avere necessità di mettersi in contatto con lui. Questa è una norma di trasparenza di fondamentale importanza; se l’amministratore nominato tarda nel fornire a tutti i propri recapiti meglio chiedersi perché.