Revisione di bilancio

 Con la riforma organica del condominio, introdotta con la legge n. 220/2012 in vigore dal 18 giugno 2013, il nuovo art. 1130-bis del cod. civ , il Legislatore ha introdotto una nuova figura professionale: il revisore condominiale. Si tratta di un professionista a cui è possibile conferire l’incarico di verificare una o più annualità contabili del condominio. La novità è rivoluzionaria se si pensa che fino al 17 giugno 2013 non vi erano nemmeno regole certe in materia di contabilità condominiale. La verifica dei bilanci condominiali risponde prevalentemente all’esigenza di poter accertare eventuali ammanchi dalle casse del condominio o più in generale, all’esigenza di allineamenti contabili per mancata contabilità precedente o alla necessità di verificarne la congruità e la fondatezza. Un’attività, quindi, prevalentemente tesa alla difesa dei condòmini quali utenti consumatori finali del pianeta condominio, ma anche utile nei casi di impugnazione di bilanci approvati dall’assemblea dei condòmini

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Questa novità, di assoluto rilievo, merita un maggiore approfondimento perché si possa giungere a meglio comprendere la portata della norma e i limiti del nuovo incarico.

L’assemblea può nominarlo in qualsiasi momento, dandogli l’incarico di verificare la contabilità del condominio anche per più esercizi finanziari. In pratica, però, la nomina di un revisore si rende consigliabile nei seguenti casi:

nomina del nuovo amministratore senza l’approvazione del bilancio consuntivo della gestione uscente (perché ritenuto inadeguato dall’assemblea o perché mai presentato): in questo caso, la nomina del revisore è necessaria perché si possa redigere la contabilità sull’esercizio finanziario precedente affinché non solo si conoscano le posizioni contabili dei singoli condòmini e del condominio in generale, ma anche per consentire all’amministratore entrante un adeguato allineamento contabile;

necessità di procedere ad una verifica contabile allo scopo di accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazione indebita da parte dell’amministratore.

La nomina del revisore non è finalizzata a mettere in discussione “i criteri di ripartizione” (anche se sbagliati) adottati in bilanci consuntivi già approvati dall’assemblea, in quanto i vizi andrebbero contestati mediante l’impugnazione delle relative deliberazioni davanti all’Autorità Giudiziaria entro il termine perentorio dei trenta giorni canonici (art. 1137 cod. civ.).

Se si tratta di un incarico teso alla presentazione della contabilità relativa ad un determinato periodo perché non approvata o perché mancante, allora solo in questi casi il revisore si preoccuperà anche di adottare i giusti criteri di ripartizione.

Ma se, al contrario, la revisione contabile è richiesta per appurare eventuali sottrazioni indebite su bilanci già approvati, allora in questi casi il revisore deve limitarsi a verificarne la congruità e la fondatezza, senza riporre in discussione i criteri di ripartizione adottati, ancorché sbagliati.

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